¿Qué son los loteos irregulares?

Los loteos irregulares son subdivisiones de terreno que se realizan fuera de los límites urbanos definidos por el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) y la  Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), que no cuentan con el permiso correspondiente por parte de la Municipalidad. 

Al no estar regularizados, dentro de estos terrenos es ilegal subdividir, crear calle, y construir, al igual que acceder a servicios básicos como el alcantarillado, el agua potable, o la luz, debido a que están emplazados en zonas que la ley protege del desarrollo urbano. 

¿Qué es lo que dice la Ley General de Urbanismo y Construcciones?

En su artículo 55, dice que “fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores”. 

De esta manera, en un terreno agrícola o rural sólo se pueden construir un máximo de 2 casas y la superficie mínima de ese predio varía de acuerdo a lo que indique el Plan Regulador. En Melipilla, por ejemplo, hay zonas en las que la superficie mínima de una parcela puede ser de 5000 m2 (media hectárea), mientras que en otros sectores que son considerados como una Zona de Protección Ecológica, llega a los 100.000 m2 (10 hectáreas).

¿Cómo se generan los loteos irregulares? Evita los fraudes que se realizan a través de la cesión o venta de derechos. 

Durante los últimos años ha sido común que los loteos irregulares se generen a través de la venta o la cesión de derechos. Esta es una figura legal, pero que en determinados casos, como la venta de un terreno rural, puede utilizarse para cometer un fraude. 

Esto ocurre porque la cesión o la venta de derechos es un contrato mediante el cual una persona o sociedad compran un porcentaje de una propiedad, que en la práctica no está asociada a una porción física determinada de ese bien raíz, por tanto no permite su subdivisión.

Es decir, una persona puede comprar el 20% de los derechos de un terreno de 10.000 metros cuadrados, pero eso no significa que sea dueña de 2000 metros cuadrados específicos de ese predio, cuestión que le impide subdividir, cercar y utilizar esa propiedad para los fines que estime conveniente. Simplemente, para efectos del Servicio de Impuestos Internos, esa persona posee el 20% de los derechos de una sociedad o una comunidad en la que participan más personas, que juntas son dueñas de ese terreno. 

¿La conformación de los loteos irregulares constituye un delito?

Sí, la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), en el Art. 138 sanciona a todo aquel que realice actos o contratos que tengan por finalidad transferir el dominio con el objeto de crear nuevas poblaciones o comunidades en contravención a las normas urbanísticas.

¿Cuál es la pena? 

Desde los 3 años y un día hasta los 10 años de presidio.

¿Quiénes deben fiscalizar y denunciar? 

De acuerdo al artículo 55 de la LGUC corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la Planificación urbana-regional. 

Junto a lo anterior, por Ley, las Municipalidades, las delegaciones, el MINVU Regional y SERVIU Regional están obligados a denunciar este delito (art. 139, Ley General de Urbanismo y Construcciones). Además cualquier funcionario público que cuente con información respecto de un delito tiene la obligación de denunciar a la autoridad competente.

¿Qué nos dice el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS)?

En el capítulo 8 del PRMS se definen las Áreas Restringidas o Excluidas del Desarrollo Urbano, que corresponden a aquellos territorios de las comunas que no han sido definidos como Áreas Urbanas Metropolitanas.

Estas áreas se dividen en 3:

• • • De Alto Riesgo para los Asentamientos Humanos.
    • De Valor Natural y/o de Interés Silvoagropecuario.
    • De Resguardo de Infraestructura Metropolitana.

Cualquier modificación que se realice en estas áreas, debe contar con la aprobación de la Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo junto a un informe favorable de la Secretaría Regional Ministerial de Agricultura. 

¿Cuáles son las áreas de Valor Natural y/o interés Silvoagropecuario que existen en Melipilla de acuerdo al PRMS?

• • • Áreas de Protección Ecológica con Desarrollo Controlado (P.E.D.C.):

Corresponden a aquellas áreas en las cuales se podrá desarrollar, además de las actividades silvoagropecuarias y/o agropecuarias, determinadas actividades de carácter urbano, en tanto se conserve las características del entorno natural y las intervenciones que ellas generen contribuyan al mejoramiento de la calidad del medioambiente o incrementen sus valores paisajísticos. 

• • • Áreas de Protección Prioritaria:

Estas áreas presentan ecosistemas valiosos de importancia para la biodiversidad del país que forman parte del patrimonio regional y nacional. Cumplen además, función de regulación climática, inmisión de contaminantes, corredores de ventilación, corredores biológicos y espacios de intercambio de fauna.

¿Cómo impacta a la comuna la creación de loteos irregulares?

Urbanizar de forma irregular las zonas rurales provoca un crecimiento descontrolado de la ciudad, que afecta:

• • • • Los ecosistemas naturales que viven gracias a la protección de estos sectores. 
      • Las actividades económicas que se desarrollan en estos lugares como la agricultura o la apicultura.
      • La vida cultural y las tradiciones del campo.
      • Los servicios básicos de la ciudad, saturando la red de agua potable, la matrícula de las escuelas, los caminos, los servicios de salud y la seguridad pública.